Quem compra um lançamento para alugar faz a conta da rentabilidade pelo aluguel bruto, mas o que sobra no bolso depende dos tributos. E eles vão mudar: a reforma tributária cria o IBS e a CBS, que passam a alcançar também a locação de imóveis a partir de 2027. Veja como funciona hoje e o que muda.
Como o aluguel é tributado hoje
Proprietário pessoa física
- Imposto de Renda: o aluguel entra na tabela progressiva do IR, com alíquota de até 27,5%. Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário recolhe mês a mês pelo carnê-leão; quando o inquilino é empresa, ela retém o imposto na fonte.
- Despesas dedutíveis: IPTU, condomínio e taxa de administração pagos pelo proprietário podem ser abatidos do valor tributado, desde que não tenham sido repassados ao inquilino.
- ISS: não incide. Locação de imóvel não é prestação de serviço e não está na lista de serviços da LC 116/2003.
Proprietário por meio de empresa
Muitos investidores com vários imóveis usam uma empresa patrimonial. No lucro presumido, o IRPJ e a CSLL incidem sobre uma base presumida de 32% da receita de aluguel, e o PIS e a Cofins somam 3,65% da receita. A conta costuma ficar abaixo da tabela do IR da pessoa física para quem tem renda de aluguel alta, mas tem custos de manter a empresa.
O que muda com o IBS e a CBS
A reforma tributária (Emenda Constitucional 132/2023, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025) substitui PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI pelo IBS (estados e municípios) e pela CBS (União). A CBS começa a ser cobrada em 2027, quando o PIS e a Cofins acabam; o IBS entra aos poucos e o modelo fica completo em 2033. Para a locação de imóveis, quatro pontos importam:
- Redução de 70% na alíquota. Locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis pagam IBS e CBS com alíquota 70% menor (art. 261 da LC 214/2025). Na nota, essa operação aparece com a classificação tributária cClassTrib 200027.
- Redutor social na locação residencial. Na locação residencial, a base de cálculo é reduzida em R$ 600 por imóvel por mês (art. 260), o que alivia sobretudo os aluguéis de valor mais baixo.
- Nem toda pessoa física vira contribuinte. A pessoa física só passa a pagar IBS e CBS sobre aluguéis se, no ano anterior, tiver receita de locação acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados (art. 251). Abaixo disso, a operação é de pessoa física não contribuinte, e continua valendo só o Imposto de Renda.
- Regime de transição para contratos antigos. Contratos de locação firmados antes da lei podem optar por um regime de transição, com alíquota sobre a receita bruta (art. 487; cClassTrib 221001).
O que isso significa para quem investe em lançamentos
- Pequeno investidor pessoa física (até três imóveis ou até R$ 240 mil de aluguel por ano): na prática, nada muda além do Imposto de Renda de sempre.
- Investidor com carteira maior ou empresa patrimonial: o PIS/Cofins de hoje dá lugar ao IBS/CBS com a redução de 70% e, na locação residencial, o redutor de R$ 600 por imóvel. Vale refazer a conta da rentabilidade líquida de cada imóvel com o contador antes de 2027.
- Locação comercial para empresas: o inquilino que é contribuinte do IBS/CBS poderá usar como crédito o imposto pago no aluguel, o que pode tornar o imóvel comercial mais atrativo para ele.
Para quem escolhe o lançamento pensando em renda de aluguel, essas regras entram na conta junto com a tabela de vendas, a localização e o perfil do inquilino. Na Blow, corretores e imobiliárias encontram os lançamentos imobiliários com tabela, plantas e disponibilidade atualizadas para fazer essa simulação com o cliente.
Este texto é informativo e resume as regras gerais da legislação em vigor em outubro de 2026. A tributação de cada caso depende do regime, do contrato e de regulamentação ainda em andamento: confirme com o seu contador.
